農地転用・開発許可
農地転用(農地法)
●農地法とは?
農地は耕作者自身が所有することを最も適当と認めて，耕作者の農地取得促進，権利保護と土地の利用関係の調整によって，耕作者の地位の安定と生産力増進をはかることを目的とする法律です。日本では食料自給率確保のために簡単に農地を転用するために様々な条件があります。また農地とは｢耕作の目的に供される土地｣をいいます。注意点として、登記簿上の地目ではなく、事実状態で判断されます。
●3条許可
農地の所有権を移転し、権利の収益を目的として権利の設定、移転する場合は許可が必要です。許可権者は農業委員会です。
例) 農地→農地 採草→農地
許可不要の例外
- ・国、都道府県が取得する場合
- ・土地収用法により収用される場合
- ・遺産分割、相続による取得の場合(農業委員会に届出は必要です。)
＊許可受けずにした場合、無効となり懲役、罰金もありえます。
●4条許可
自己の農地を農地以外にする場合許可が必要です。許可権者は都道府県知事です。4ha超える場合は農林水産大臣です。
例) 農地→農地以外
許可不要の例外
- ・国、都道府県が取得する場合
- ・土地収用法により収用される場合
- ・自己の農地(2ha未満)を農業施設にする場合
都市計画法においての例外
市街化区域においては面積に関係なく農業委員会に届出が必要です。
＊許可を受けずにした場合、原状回復義務、懲役、罰金もありえます。
●5条許可
農地を農地以外にして所有者の権利、移転する場合は許可が必要です。許可権者は都道府県知事です。4ha超える場合は農林水産大臣です。
例) Aさん所有の農地→Bさんの宅地
許可不要の例外
- ・国、都道府県が取得する場合
- ・土地収用法により収用される場合
- ・自己の農地(2ha未満)を農業施設にする場合
都市計画法においての例外
市街化区域においては面積に関係なく農業委員会に届出が必要です。
＊許可を受けずにした場合、契約無効。原状回復義務、懲役、罰金もありえます。
開発許可(都市計画法)
●開発許可とは?
開発行為とは、主として、(1) 建築物の建築、(2)第1種特定工作物（コンクリートプラント等）の建設、(3)第2種特定工作物（ゴルフコース、1ha以上の墓園等）の建設を目的とした「土地の区画形質の変更」をいいます。許可権者は都道府県知事、または特定の地方自治体の長です。
●開発許可の規制対象とその規模について
規制対象は下記の3つです。
- 1)都市計画区域
- 2)準都市計画区。
- 3)都市計画区域及び準都市計画区域外
さらに1)は2つに分類します。
- ①線引き都市計画区域
- ②非線引き都市計画区域
さらに①は2つに分類します。
- ❶市街化区域。1000平米以上は許可が必要
- ❷市街化調整区域。原則すべての開発行為は許可が必要
また②と2)は,3000平米以上は許可が必要。
また3)は10,000平米以上は許可が必要。
また用途地域の定められていない土地の区域における開発行為について開発許可をする場合、都道府県知事は必要があると認められるとき、将来建築される建築物の建ぺい率や高さ、壁面の位置などに関する制限を定められます。
この場合、これらの制限に違反する建物を建ててはならず、その制限に違反する建物を建てたいときは、都道府県知事の許可を受けなければなりません（＝許可があれば建築可）。
＊規制対象の例外
図書館、公民館等の公益上必要な建築物のうち周辺の土地利用上支障がないものの建築のためのもの。また他にも土地区画事業等は許可不要です。
